別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 甲賀 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -11 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市信楽町長野字広芝１３６９番５ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道 信楽 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 信楽駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに造成された住宅団地で、格別の変動要因はなく、土地利用は現状のまま推移すると予測する。旧信楽町域 は外部からの流入が少なく需要は限定的で、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市の住宅地域の存する圏域で、主として旧信楽町の範囲。需要者は自己居住目的の地縁者等が中心で 遠方からの流入者は少ない。旧信楽町域は人口減少が顕著で、郊外の造成団地には空き地や空き家が散見される。一方 で、需要は限定的で取引は低調。住宅地の取引は２万円／㎡以下がほとんどで、極めて低廉な取引もある。新築の戸建 物件の供給は少なく、建物の有無や規模等による個別性が強いため総額での中心価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧信楽町の小規模な住宅団地であり、自己の居住を目的とした取引が市場での主流である。本件では旧信楽町の事例を 採用して均衡を図り、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で賃貸市場が成立していないため収益還元法 は適用できなかった。対象標準地は、居住の快適性を重視する住宅地域に存することに鑑み、取引事例比較法により求 めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが勢いは 弱い。甲賀市の総人口・生産年齢人口は減少 傾向が顕著。高齢化率は年々高まっている。 旧信楽町の外辺部に古くに造成された小規模 な住宅団地。旧信楽町域は人口減少と高齢化 が顕著。外部からの流入は少なく、取引は低 迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％