別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 甲賀 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚 印  TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲賀町大原市場字中野５０３番外 ②地積 　(㎡) 428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東5.6m市道 水道、下水 甲賀 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    35 ｍ、南    95 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 甲賀駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で地域要因の変化はほとんどない。ＪＲ駅に近いが都市部から離れたローカル駅であり、人 口減少や高齢化に伴って地価下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲賀町を中心とする市内の既成住宅地域の範囲と判定した。需要者は地縁や血縁を有する地元居住者や 帰郷者などである。旧道沿いであり、高齢化や人口減少を背景に住宅地需要は弱い状態が継続している。取引が顕在し ても隣地取得や親族間など、個別事情に基づくものが中心で、閉鎖的な市場構造にある。画地規模、建物の有無や築年 、接道状況など各種の個別性に基づき価格形成されるため、中心価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、甲賀市内に存する類似の事例を採用し、適切に補修正を行って試算しており信頼性は高い。収益価格は、 対象標準地が存する地域では賃貸市場が成立しておらず、共同住宅が見られないことから試算を断念した。本件におい ては、対象標準地が住宅地域に存し、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視されることから、周辺公示価格、標準 価格との均衡に留意し、市場の実勢を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、 弱含みで推移しているとみられる。甲賀市は 人口減少、高齢化率上昇傾向。 古くからの住宅地域であり、需要者は地縁的 選好性のある者に限定されており、地域外か らの需要は期待できない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％