別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 甲賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市信楽町江田字小麦生５９７番外 ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、小工場等が混 在する県道沿いの住 宅地域 西7m県道、背面道 水道 信楽 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ県 道 交通 施設 信楽駅南西方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧信楽町の中心部に近い既成住宅地域で、格別の変動要因はなく、土地利用は現状のまま推移すると予測する。 旧信楽町域は外部からの流入が少なく需要は限定的で、当面地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市の住宅地域の存する圏域で、主として旧信楽町の範囲。需要者は自己居住目的の地縁者等が中心で 、外部からの流入者は少ない。旧信楽町域は人口減少が続き、衰退傾向が顕著。郊外の造成団地には売れ残りの土地が 多く、空き家も散見されるのに対し、需要は限定的で取引は低迷している。取引の中心は、住宅地は２万円／㎡以下で 極めて低廉な場合もある。取引面積はまちまちで、総額での中心価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存し、自己の居住目的での取引が市場での主流である。本件で市内住宅地の取引事例を採用し、市場の 実態を反映し、広域的均衡も得た比準価格が求められた。一方で賃貸については市場が成立していないため収益還元法 は適用できなかった。対象標準地は、居住の快適性を重視する住宅地域に存することに鑑み、取引事例比較法により求 めた比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが勢いは 弱い。甲賀市の総人口・生産年齢人口は減少 傾向が顕著。高齢化率は年々高まっている。 信楽町の既成住宅地域。旧信楽町域全体の人 口減少と高齢化が顕著で、需要は弱く、住宅 地の取引は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％