別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 甲賀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨 印  TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等も見られる既成住 宅地域 北東5.6m市道 水道、下水 甲賀 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ６ｍ市道 交通 施設 甲賀駅北東方 9.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧東海道沿いの既成住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状のまま住宅地域として推移する ものと予想する。高齢化の進展や人口減少により需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は甲賀市の住宅地域である。需要者は旧土山町の地縁者が中心で外部からの新規の流入は少ない。近 時、旧土山町域の人口減少が深刻で、住宅供給は少なく、需要も限定的で土地取引は低迷している。住宅地の取引は２ 万円／㎡以下がほとんどで、条件によっては低廉なものも散見される。住宅地の取引は建物の有無や画地規模によって 個別的に価格形成されており、総額による中心価格帯は把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、甲賀 市に所在する住宅地の取引事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ、代替性や価格 牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって実証的 な比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は県全 体より高い。特に旧甲賀町及び旧土山町域の 人口減少と高齢化は顕著で、地価は下落基調 で推移している。 旧東海道に面して店舗等が介在する既成住宅 地域で、土地利用に変化はない。旧土山町に ついては人口減少が著しく、土地需要は減退 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％