別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 甲賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 水口 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西   110 ｍ、南   125 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 水口駅南東方 2.9km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外で古くに造成された住宅団地であり、土地利用は今後も現状を維持するものと予測する。利便性はやや劣る が値ごろ感があり、地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町の住宅地域の存する圏域。需要者は周辺の工場等に勤務する一次取得者や地元居住者 が中心であり、外部からの流入は少ない。郊外に位置し、各種施設から離れ生活利便性の劣るような地域の需要は低迷 している。取引の中心価格帯は、土地は２万円／㎡～３万円／㎡程度、一部に見られる新規分譲地は土地５万円／㎡前 後、新築戸建住宅は、総額で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、本件では旧水口町内の類似の住宅地取引事例との比較により市場の実態を反映 した比準価格が求められた。一方で、賃貸市場は未成熟で画地規模も小さいため収益還元法は適用できなかった。対象 標準地は、居住の快適性を重視する住宅地域に存することに鑑み取引事例比較法により求めた比準価格を妥当と判断し て採用し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [117.8] [102.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが勢いは 弱い。甲賀市の総人口・生産年齢人口は減少 傾向が顕著。高齢化率は年々高まっている。 旧水口町の郊外に造成された戸建住宅地域。 地域要因に変動はないが、値ごろ感があり、 小規模な開発分譲が出てきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％