別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 栗東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　今井　康裕 印  TEL.

鑑定評価額 410,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市下鈎字富寿９５９番１５ ②地積 　(㎡) 11,675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 中小規模の工場等が 建ち並ぶ工業団地 北西11m市道、背面道 水道、下水 栗東 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   290 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 108.0 ｍ、奥行　約　　 108.0 ｍ、規模　　    11,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道、背面道 交通 施設 栗東駅南方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 滋賀県湖南地域に存する市街地、最寄り駅、ＩＣへの接近性に優れた成熟した工業地域である。今後も土地利用 は安定的に推移すると予測する。需要は堅調で、当面地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、企業の投資採算性等から広域的に形成され、県内湖南地域を中心に周辺市域に及ぶ。需要者は自用の工 場用地を取得する製造業の各種法人が中心である。最寄ＩＣや中心市街地、最寄駅への接近性に優れた湖南地域の工業 地に対する需要は堅調である。市場の中心価格帯は規模等によるが、土地で１０万円／坪～１５万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の工業地における取引事例から試算され実証的で規範性は比較的高い。収益価格は、賃貸市 場が成熟しておらず試算しなかった。本件においては、対象標準地が自己使用目的の取引が多いため、代表標準地との 検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の設備投資は、高水準の企業収益を背景 に、着実に増加している。栗東市の人口は増 加傾向にある。 最寄駅及び栗東ＩＣへの接近性に優れた工業 地域で、需要は堅調で、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％