別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 栗東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市坊袋字杉ノ木１７６番１０ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 く見受けられる住宅 地域 南西6.9m市道 水道、ガス、下水 手原 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．９ ｍ　市道 交通 施設 手原駅南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ手原駅勢圏の戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺地域には未だ農地等も残存していることから、今 後は住宅地開発が徐々に進み、閑静な住宅地域として成熟していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗東市及び周辺市における戸建住宅を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は、栗東市及び周辺市 に居住する一次取得者層が中心である。本地域周辺では堅調な戸建住宅需要を反映して、新規宅地開発が活発に行われ ており、販売状況も概ね良好であることから、地価は上昇基調が顕在化している。土地は１５５㎡で１，１００～１， ３００万円、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的・場所的類似性の観点から規範性の高い事例 を選択した上で、適切に試算されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立つ 賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な資料 に基づき、規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [100.9] [102.0] 100 79,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調であるが、伸び 悩みも見られている。栗東市内の人口数、世 帯数は、ともに若干の増加、高齢化率は上昇 傾向にある。 近隣地域の地域要因に特段の変動はない。最 寄駅徒歩圏外の地域であるが、周辺地域では 宅地開発が活発に行われ、地域の発展性が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％