別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 栗東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 93,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市小柿１０丁目７８７番１９ ｢小柿１０－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 存する住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 草津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 草津駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ草津駅勢圏の住宅地域で、住宅地として熟成しており土地利用は現状のまま安定的に推移するものと思料す る。栗東市中心部の住宅地需要が堅調なことから、当面地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗東市及び草津市内の住環境に関して類似性の高い住宅地域の存する範囲である。主たる需要者は賃貸か らの住み替えを目的とする一次取得者である。生活利便性の高さから需要は堅調に推移しており、新規の分譲地もみら れ需給バランスは均衡しているものと思料する。市場での中心価格帯は、土地単価で９０，０００円／㎡～１００，０ ００円／㎡、総額で１，２００万円～１，５００万円前後、新築住宅で４，０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は栗東市に存する住宅地の事例のうち代替競争関係が認められる事例に基づき試算しており、栗東市内の住宅 地の市場動向を反映した実証的な価格として規範性が認められる。他方、収益還元法については画地条件から共同住宅 の建築を想定することが現実的でなく、賃貸市場も成熟していないことから収益価格の試算を断念した。したがって規 範性の高い比準価格を標準とし、地価公示価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [151.5] [100.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産活動が米中貿易摩擦の影響で 伸び悩みが続いており、一部弱含みの部分が あるものの全体的に緩やかな回復基調にある 。 ＪＲ草津駅勢圏の戸建住宅地域で、地域要因 に大きな変化はない。生活利便性が高いため 需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 標準的な形状・規模を有する北西向きの一方 路画地で、個別的要因に基づく特段の優劣は なく、競争力の程度も普通である。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％