別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 守山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市矢島町字屋敷田３１８３番 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 守山 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 守山駅北西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく現状のまま推移すると予測する。地縁的選好性が 強く、市場参加者が限定かつ縮小傾向にあることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線の守山市・野洲市を中心とした範囲の農家住宅地域である。郊外の古くからの集落地 域であるため地縁的選好性が強く、需要者は当地域と何らかの関係のある者に限定される傾向があり、外部からの転入 者はほとんどない。高齢化の進展に伴い慢性的な供給の増加と需要の減少が進むと予測する。取引される土地の規模に 差があるため総額の把握は困難であるが、市場の中心価格帯（単価）は２５千円／㎡～３０千円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場で成立した実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は 高い。収益価格については、対象標準地の存する市街化調整区域内では自己用以外の建築物の建築が規制されているた め賃貸想定をすることは現実的でないし、賃貸需要も乏しく市場が未成熟であると判断したため、試算しなかった。以 上により、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動の回復、雇用情勢の改善等県内景気 は緩やかな回復傾向にある。守山市の人口・ 世帯数は増加傾向にあり、不動産市場に好影 響を与えている。 地縁的選好性の強い地域で、宅地需要が限定 的であるため、地価は弱含みで推移している 。 標準的な形状・規模を有する中間画地で、個 別的要因に基づく特段の優劣がなく、当該個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％