別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 守山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市播磨田町字願立１０７８番１５ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7m市道 水道、ガス、下水 守山 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 守山駅北方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から３５年以上経過した住宅団地で、住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測 する。守山市内の住宅需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山市内を中心とする戸建住宅地域である。需要者は、守山市内居住者及び京阪神への通勤者が中心で ある。徒歩圏内の住宅供給は少なく徒歩圏外へと住宅開発が進み、底堅い住宅需要から需要と供給はともに堅調に推移 しており、地価は上昇基調にある。取引の中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり３０万円前後、新築戸建で３ ，０００万円～３，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅等の賃貸用建物は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法 の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等に存する代替性が高いと認められる取引事例より試算した比準価格は、 市場性を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [102.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、 弱含みで推移している。守山市の総人口は増 加傾向で推移している。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地内にあり 、周辺で住宅開発が進んでおり、需要は堅調 で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南西向きの中間画地であり、居住 の快適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％