別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 守山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰 印  TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市守山４丁目字南高田１２７４番１ ｢守山４－１－２３｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅、アパートが見 られる区画整理済の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 守山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 守山駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 守山市の比較的駅に近い住宅地域で、大きな変動要因は認められず、住環境は現状のまま推移すると予測する。 周辺の土地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山市及びその周辺市を中心に一般住宅等が所在する住宅地域である。需要者の中心は守山市内に居住 を目的とする個人である。市場の需給動向としては、守山市における市街化区域内の新興住宅地需要は堅調で、地価は 上昇傾向にある。中心価格帯としては、２００㎡程度の土地で２０００万円～２４００万円前後、新築戸建で３５００ ～４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、守山市内の類似性に優れる住宅地に係る取引事例を選択し要因比較を行って求めており規範性に優れる。 収益価格は、対象標準地が戸建住宅中心の住宅地域内に存し、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないた め試算しなかった。以上より、規範性に優れる比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの弱 含みで推移している。守山市の人口と世帯数 は共に増加傾向にある。 駅近くの住宅地域であり、利便性に優れ、宅 地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 標準的な形状・規模を有する中間画地で、個 別的要因に基づく優劣はなく、競争力は普通 程度である。個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％