別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 守山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市小島町字江西９３５番３３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 つ区画整然とした住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 守山 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 守山駅北方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。新規分譲及び中古物件とも に供給は比較的多いが、良好な住環境により需要は概ね堅調である。地価は回復傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ守山駅勢圏を中心に、守山市内における一般住宅地域の範囲。需要者は同一需給圏内の居住者または 通勤者の一次取得者が中心である。住宅地の供給は駅徒歩圏内の開発素地が希薄であることから、駅徒歩圏外であって も区画が整然としていて居住環境が良好であれば売れ行きは順調である。取引の対象は土地は１５０～２００㎡前後で １５００～２０００万円前後、新築戸建で３０００～４０００万円前後が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性を有する戸建住宅地の事例を採用して試算しており規範性は高い。自用の戸建住宅が大半で、収益目 的の賃貸想定は現実的でないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅 地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する住宅地域であることも考慮し、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [132.4] [102.0] 100 93,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にある。守山市 の総人口は増加傾向にあるが、老年人口も増 加しており、高齢化は進んでいる。 駅徒歩圏外であるが、良好な居住環境を有す る閑静な住宅地域で利用状況は安定的。需要 は底堅く、地価は回復傾向にある。 標準的な形状・規模等の中間画地であるが、 方位においてやや優位性があるものの、競争 力の程度は普通である。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％