別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 守山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　靖展 印  TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 84,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市下之郷１丁目字八代７６番２ ｢下之郷１－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 古くに開発された住 宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 守山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 守山駅北方 1.9km 法令 規制 ２中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。守山市内における住宅地の地価 水準は宅地需要が堅調であることから、微増傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山市域を中心とし、概ねＪＲ東海道本線沿線に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は同沿線に居住 する第一次取得者が中心であり、標準地の存する下之郷地域周辺では市中心部からやや遠いこと等から宅地の需給関係 は引き続き横ばい傾向で推移している。当地域を含み周辺の普通住宅地における土地取引水準は、土地１７０㎡程度で １，５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記試算により比準価格を得た。近隣地域内に賃貸物件は存しておらず、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸需要は少 なく収益還元法の適用は断念した。本件のような戸建住宅を中心とする地域においては、生活の利便性、居住の快適性 が重視され、自用目的での取引が中心であり、市場での取引実態を反映した比準価格に規範性を認め、比準価格を基礎 に代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [143.6] [100.0] 100 84,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山市内における住宅地需要は、概ね堅調に 推移しているが、最寄駅から遠い地域におい ては横ばい傾向で推移している。 地域内には格別の変動要因はないが、周辺に は生活利便施設が立地していることから、需 給は比較的安定している。 形状・規模が標準的な画地で、個別的要因に 特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％