鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９０７大津Ｓ -140	大津市		更地	（　）	不整形	東（駅前広場）市道、中間画地		近商高度6種最高31m (80,200)
b	１９０７草津Ｓ -13	草津市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,378)
c	２０Ｋ３Ｏ -20	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	南17m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
d	１９０１大津Ｓ -1305	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.5m市道、北東3.5m、角地		近商高度6種最高31m (80,200)
e	２００１大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	長方形	北14m区画街路、中間画地		商業高度7種最高45m 地区計画等 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,358	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,185	100 [ 80.2]	306,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 225,564) 225,564	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,008	100 [ 69.9]	333,345		343,000
c	(　 ) 252,635	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	260,884	100 [ 72.6]	359,344		370,000
d	(　 ) 244,085	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	266,695	100 [ 86.6]	307,962		317,000
e	(　 ) 360,864	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,638	100 [ 115.6]	317,161		327,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 +28.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

草津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後市街化が進行し、再調達原価の把握が困難になったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,480,112	5,523,040	18,957,072	15,136,000	3,821,072	（　0.9482） 3,623,140	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	75,482,083 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ6	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	255 ㎡	29.0 m x 8.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～６階事務所のテナントビルを想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	3,500	441,000	6.0	2,646,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	80.0	144.00	2,800	403,200	6.0	2,419,200
							0.0	0
3～ 6	事務所	180.00	80.0	144.00	2,450	352,800	6.0	2,116,800
							0.0	0
～

～

計		1,080.00	78.3	846.00		2,255,400		13,532,400
								0

⑨年額支払賃料	2,255,400 円　×　12ヶ月　＝　 27,064,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,064,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,706,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,358,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,532,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,480,112 円　　　　（　 96,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-81302	2,444 ( 2,419)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,517 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	草津（賃）　　　　-87902	2,940 ( 2,925)	100 [100.0]	[100.1] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,290,000 円	215,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,353,240 円	27,064,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 622,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,827,500 円	215,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,523,040 円　（　　　　　　 21,659 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	215,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,136,000 円（　　　　　 59,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,480,112 円
②総費用	5,523,040 円
③純収益　①－②	18,957,072 円
④建物等に帰属する純収益	15,136,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,821,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,623,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,208 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,482,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
草津 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-5

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山崎　琢磨

印

TEL.

鑑定評価額

79,300,000 円

１㎡当たりの価格

311,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市西渋川１丁目字丸ノ内７６３番５｢西渋川１－１－３｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）地区計画等駐車場整備地区 (90,500)
	台形 3.5:1	店舗兼事務所Ｓ4F1B	店舗兼事務所ビル、ホテル等が多い駅前商業地域	南西（駅前広場）道路、北西側道	水道、ガス、下水	草津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 110 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

草津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,500)
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、ホテル、店舗兼事務所が存する駅前の商業地域であり、今後特に大きな変動要因はない。草津市内におけ
る駅前商業地需要の堅調さにより、地価水準は上昇傾向を示して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、大津市から守山市に至るＪＲ各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は広域展開のサービス店
舗事業者または地元サービス事業者である。近隣地域は、ＪＲ「草津」駅西口駅前広場沿いで、店舗の入れ替えなどが
進む中層店舗街であり、近年、背後地拡大に伴う店舗・事務所用地の需要が堅調である。取引価格帯は土地２６０㎡程
度の店舗用地で８０００万円～９５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はＪＲ「草津」駅西口駅前商業地域であり、比準価格は草津市及び大津市内に所在する商業系の取引事例によ
り試算したもので当該地域の需給動向等を反映した試算価格で、収益価格は標準地に店舗兼事務所ビルを建設して賃貸
を想定したもので、不動産を収益性の側面から検討した試算価格である。よって、本件においては比準価格及び収益価
格の双方を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 347,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[103.0]

100
[114.0]

[103.0]
100

310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は回復しつつあり、草津市の商業地
地価は駅周辺において上昇している。特に高
容積率の地域での上昇率が高い傾向にある。

地域要因に特段の変動はないが、駅前広場周
辺の商業集積とともに繁華性は高まりつつあ
り、当該地域の土地市況は活性化している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	長方形	北14m区画街路、中間画地		商業高度7種最高45m 地区計画等 (80,400)
b	２００１草津Ｓ -107	草津市		更地	（　）	ほぼ台形	南西12m県道、南東3m、角地		近商 (80,200)
c	２００１草津Ｓ -305	草津市		更地	（　）	袋地等	南東7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,420)
d	１９０７大津Ｓ -611	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,864	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,638	100 [ 116.5]	314,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 267,080	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	262,413	100 [ 85.7]	306,200		315,000
c	(　 ) 306,843	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	350,142	100 [ 115.7]	302,629		312,000
d	(　 ) 201,118	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,543	100 [ 64.5]	318,671		328,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 +29.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

草津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,658,682	5,549,411	19,109,271	15,206,400	3,902,871	（　0.9482） 3,700,702	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	77,097,958 円　　　　（　 302,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ6	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	255 ㎡	29.0 m x 8.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～６階事務所（各室平均専用面積：７２㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

類似の建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	3,482	438,732	6.0	2,632,392
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	80.0	144.00	2,730	393,120	6.0	2,358,720
							0.0	0
3～ 6	事務所	180.00	80.0	144.00	2,500	360,000	6.0	2,160,000
							0.0	0
～

～

計		1,080.00	78.3	846.00		2,271,852		13,631,112
								0

⑨年額支払賃料	2,271,852 円　×　12ヶ月　＝　 27,262,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,262,224 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,726,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,536,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,631,112 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,658,682 円　　　　（　 96,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-81302	2,444 ( 2,419)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	3,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,499 円/㎡　月額支払賃料（　 3,482 円/㎡）　基準階 1 F B
b	草津（賃）　　　　-81303	2,688 ( 2,680)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	3,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,296,000 円	216,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,363,111 円	27,262,224　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 622,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	216,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,549,411 円　（　　　　　　 21,762 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	216,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,206,400 円（　　　　　 59,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,658,682 円
②総費用	5,549,411 円
③純収益　①－②	19,109,271 円
④建物等に帰属する純収益	15,206,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,902,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,700,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,513 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,097,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302,000 円／㎡）