鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９０７草津Ｓ -704	草津市		更地	（　）	不整形	南東3.8m私道、中間画地		商業 (80,240)
b	２００１草津Ｓ -305	草津市		更地	（　）	袋地等	南東7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,420)
c	２００１大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	長方形	北14m区画街路、中間画地		商業高度7種最高45m 地区計画等 (80,400)
d	１９０７大津Ｓ -140	大津市		更地	（　）	不整形	東（駅前広場）市道、中間画地		近商高度6種最高31m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,348	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	305,639	100 [ 94.6]	323,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	339,000
b	(　 ) 306,843	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	350,142	100 [ 107.9]	324,506		341,000
c	(　 ) 360,864	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,638	100 [ 112.0]	327,355		344,000
d	(　 ) 241,358	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,185	100 [ 76.5]	321,810		338,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 339,000 円／㎡]

草津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域においてはテナントビルが見られるものの、分譲マンションの投資採算性に基づく価格形成が支配的であるため開発法を適用することとし、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

高層の分譲店舗兼マンション敷地が最有効使用と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,054,093,065	1,783,153,560	12	540,000	4,830.00	270,000	6,930.00
⑧開発法による価格	270,939,505 円　　　　（　 322,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
841 ㎡	㎡		㎡		㎡	841.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
645.00 ㎡	6,930.00 ㎡	5,045.00 ㎡	1,885.00 ㎡	4,830.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 63 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 76.7 ％）	（ 824.0 ％）	（ 599.9 ％）	（ 224.1 ％）	（ 69.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.0 ｍ 31.5 ｍ		前面道路：道路特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

540,000 円／㎡

店舗等

410,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

草津市内の新規分譲マンションの分譲単価及び立地条件を勘案して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 540,000 円／㎡　　×　　 4,467.09 ㎡　　＝　　　　 2,412,228,600 円

店舗等

　 410,000 円／㎡　　×　　 362.91 ㎡　　＝　　　　 148,793,100 円

合　計　　　　　　　　 2,561,021,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	標準的な建設費に駐車施設費を加算して査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 6,930.00 ㎡　　＝　　　　 1,927,233,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,561,021,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 256,102,170 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,183,335,170 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	借入金利率・開発業者の開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	256,102,170 円	( 10 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 235,229,843 円
	販売総額(2期)	256,102,170 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 216,073,401 円
	販売総額(3期)	2,048,817,360 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,602,789,821 円
収入合計		－	－	－	－	2,054,093,065 円
支出	建築工事費(1期)	192,723,300 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 182,104,246 円
	建築工事費(2期)	192,723,300 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 165,703,493 円
	建築工事費(3期)	1,541,786,400 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,206,139,501 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	153,661,302 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 145,194,564 円
	販売管理費(2期)	102,440,868 円	( 40 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 84,011,756 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,783,153,560 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,054,093,065 円　　－　　　　　　 1,783,153,560 円　　＝　　　　　 270,939,505 円 322,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
草津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-4

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　芦川　直樹

印

TEL.

鑑定評価額

284,000,000 円

１㎡当たりの価格

338,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市野路１丁目字池之尻１６番５外｢野路１－１４－３８｣				②地積　(㎡)	841 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）地区計画等 (90,600)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	店舗兼マンションが立地する駅前商業地域	北西（駅前広場）道路、三方路	水道、ガス、下水	南草津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

南草津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,600)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に接面し、マンション需要及び店舗の出店意欲が強い地域であり、店舗兼共同住宅地域としての熟成度
をより高めていくと予測する。好調なマンション市況等を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 343,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 333,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ大津駅から草津駅までの店舗兼マンション需要が強い地域である。需要者の中心は県内及び関西圏で
分譲マンションを供給しているマンション業者が中心である。エンドユーザーの人気が高く、分譲価格は上昇傾向で、
売れ行きも好調であり、取得需要は強い。また、土地の供給が限定的であることから、地価は上昇傾向にある。取引に
おける中心価格帯は、規模等が様々で、総額の把握は難しいが、土地単価が１㎡当たり２５～３５万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、利便性及び居住の快適性を重視する店舗兼マンション適地であり、需要者の属性及び標
準地の規模等に鑑み、実際にこれらの市場参加者により取引された取引事例に基づく比準価格及び投資採算性を反映し
た開発法による価格の両価格は市場との適合性が高く、いずれも説得力が高いと判断した。したがって、本件において
は両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 347,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[103.0]

100
[106.7]

[105.0]
100

338,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

草津市の人口・世帯数は増加傾向にあり、高
齢化率も県内平均より低い。駅に近い商業地
や路線商業地の需要は堅調で、地価は概ね上
昇傾向にある。

利便性が高く、店舗需要やマンション需要が
強い地域で、今後は地域の熟成度をより高め
ていくと予測する。開発素地の供給が限定的
で、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９０７大津Ｓ -140	大津市		更地	（　）	不整形	東（駅前広場）市道、中間画地		近商高度6種最高31m (80,200)
b	２００１草津Ｓ -613	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東24m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	２００１草津Ｓ -107	草津市		更地	（　）	ほぼ台形	南西12m県道、南東3m、角地		近商 (80,200)
d	１９０７草津Ｓ -704	草津市		更地	（　）	不整形	南東3.8m私道、中間画地		商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,358	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,185	100 [ 78.2]	314,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 185,471	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	186,398	100 [ 60.7]	307,081		322,000
c	(　 ) 267,080	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	262,413	100 [ 85.6]	306,557		322,000
d	(　 ) 286,348	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	305,639	100 [ 87.1]	350,906		368,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

草津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

高層の店舗兼共同住宅が最有効使用と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,074,600,593	1,794,320,134	12	551,000	4,830.00	271,000	6,930.00
⑧開発法による価格	280,280,459 円　　　　（　 333,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
841 ㎡	㎡		㎡		㎡	841.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
645.00 ㎡	6,930.00 ㎡	5,045.00 ㎡	1,885.00 ㎡	4,830.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 63 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 76.7 ％）	（ 824.0 ％）	（ 599.9 ％）	（ 224.1 ％）	（ 69.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.0 ｍ 31.5 ｍ		前面道路：道路特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

551,000 円／㎡

店舗等

433,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 551,000 円／㎡　　×　　 4,470.00 ㎡　　＝　　　　 2,462,970,000 円

店舗等

　 433,000 円／㎡　　×　　 360.00 ㎡　　＝　　　　 155,880,000 円

合　計　　　　　　　　 2,618,850,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 271,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 279,130 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建設費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 279,130 円／㎡　　×　　　 6,930.00 ㎡　　＝　　　　 1,934,370,900 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,618,850,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 261,885,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,196,255,900 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	130,942,500 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 120,270,686 円
	販売総額(2期)	130,942,500 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 110,476,187 円
	販売総額(3期)	2,356,965,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,843,853,720 円
収入合計		－	－	－	－	2,074,600,593 円
支出	建築工事費(1期)	193,437,090 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 182,778,706 円
	建築工事費(2期)	193,437,090 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 166,317,210 円
	建築工事費(3期)	1,547,496,720 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,210,606,684 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	157,131,000 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 147,074,616 円
	販売管理費(2期)	104,754,000 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 87,542,918 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,794,320,134 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,074,600,593 円　　－　　　　　　 1,794,320,134 円　　＝　　　　　 280,280,459 円 333,000 円／㎡