別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 草津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -11 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市東草津２丁目字上野田６２３番１０ ｢東草津２－２－４８－８｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 草津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   105 ｍ、南    95 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 草津駅南方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ草津駅勢圏における標準的な住宅団地で、土地利用は今後も現状を維持するものと予測される。利便性や快 適性において特段の優位性はないが、堅調な市場条件のもと、地価は当面強含みの状態が続くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津駅及び南草津駅勢圏の造成住宅地域として把握され、需要者は地元及び京阪エリアで働く一次取 得者が中心とみられる。平成以降県下で最も経営資源が集中した成長エリアで、これに伴う住宅需要から地価の底上げ が進んでおり、不動産業者の開発意欲も旺盛である。取引価格はその利便性や快適性に応じて更地で１５００万円～３ ０００万円に分布し、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で豊富に捕捉できる比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し実証的で信頼性が高いものと認められた 。よって比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえたうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [134.7] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地理的条件や交通インフラに恵まれ、経営資 源が流入し、市勢は拡大している。宅地需要 も堅調で、地価は底上げが進み、二極化現象 は限定的である。 ＪＲ草津駅からやや外れて所在する住宅団地 であるが、街路条件や環境条件は比較的良好 であることから、安定した需要があり、地価 は堅調である。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％