別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 草津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡 印  TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市木川町字上林１２４１番２１ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西4.5m私道 水道、ガス、下水 草津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　私道 交通 施設 草津駅西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ古くに開発された郊外の住宅地域で、地域要因に変動はない。ＪＲ駅徒歩圏外で開発 時期の古い住宅地域の需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津駅郊外の古くに開発された住宅地域及び既成住宅地域の存する圏域で、当該地域に地縁的選好性 を有する周辺居住者等が需要者の中心である。ＪＲ駅徒歩圏外で古くに開発された住宅地の需要はやや弱く、地価は緩 やかな下落傾向にある。取引の価格帯は、土地については１６０㎡前後で８５０千円～１０百万円程度、新築戸建は２ ０百万円～２５百万円程度の価格帯での取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域内にあり、原価法は適用しない。また、賃貸市場が未成熟であるため収益 還元法も適用しない。比準価格は対象標準地の存する木川町内の住宅地域内の事例を採用してして求めたもので実証性 がある。以上から、自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認め られることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [239.5] [102.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢が着実に改善している等県内経済は 回復しつつある。草津市の人口、世帯数はと もに増加傾向にあり、高齢化率も低い。 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で 、地域要因に変動はない。交通利便性等が劣 る土地の需要は弱く、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　+128.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％