別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 近江八幡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡 印  TEL.

鑑定評価額 1,580,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市上田町字向沢２７番４外 ②地積 　(㎡) 78,441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 2.5:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ工業団地 北東8m市道 水道、ガス 近江八幡 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   430 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 450.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    77,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 近江八幡駅南東方 2.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の工業団地で、特段の変動要因はなく、安定的な土地利用状況が継続するとものと思料される。県内工 業地の需要は底堅く、地価は微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滋賀県下の工業地域である。需要者の中心は工場事業者で、生産費の関連等から海外への工場移転は継続 しているが、地域が本来的にもっている交通利便性や、背後地人口集積や、製造業を中心とする景気回復、設備投資の 復活等から工業地需要も堅調に見られるようになり、地価はほぼ横這いから上昇傾向に転じているものと思料される。 広域な工業地価格バランスからみて、価格は＠２万円／㎡前後程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある県内工業地の取引事例から求めており、広域的観点から要因比較を行って規範性の高い 試算価格を得た。収益価格は県内においては自社工場が中心で賃貸市場が未成熟であるため求められず、既成市街地の ため原価法も適用しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 実証的で規範性の高い比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内工業地の景況感・引き合いは物流関係を 中心に総じて堅調。県内の高速道路網、値頃 感、災害安全性等から需要は底堅く、地価は 上昇傾向にある。 整備された工業団地で、国道や名神高速ＩＣ にも近接し、良好な立地であり、選考性は高 く、地価は上昇傾向にある。 標準的な規模・形状を有する中間画地であり 、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は 普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％