別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 近江八幡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -10 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西7m市道 水道、ガス、下水 近江八幡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 近江八幡駅北西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の戸建住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はない。地価二極化の影響により、利便 性が劣る当該地域の地価水準は下落傾向が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近江八幡市域を中心とし、概ねＪＲ東海道本線沿線に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は同沿線に 居住する第一次取得者が中心である。標準地の存する船木地域周辺は、市中心部からやや遠いため、宅地の需給関係は 引き続きやや弱含みである。当地域を含み周辺の普通住宅地における土地取引水準は、土地１５０㎡程度で６００万円 ～８００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い 。収益価格については、対象標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内に存し、周辺にも賃貸住宅はなく賃貸市場が 未成熟であると判断したため、適用しなかった。以上により、比準価格を標準とすると共に代表標準地を規準とした価 格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,200 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [143.3] [100.0] 100 39,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動の回復、雇用情勢の改善等県内景気 は緩やかな回復傾向にある。近江八幡市の人 口は減少傾向にあり、高齢化が進行している 。 調区内の造成住宅地として熟成しているが、 最寄駅から遠く、地価二極化の影響で、宅地 需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動のない形状・規模が標準的 な西向きの画地で、個別的要因に特段の優劣 はなく、競争力の程度は普通。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％