別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 近江八幡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市中村町１８番１６ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅兼事務所 ＬＳ2 住宅のほか住宅兼事 務所等も見られる住 宅地域 北西6.5m市道 水道、下水 近江八幡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 近江八幡駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ近江八幡駅徒歩圏内の住宅地域で、今後も地域要因は安定的に推移すると予測する。利便性等に優れる区画 整然とした住宅地需要は比較的堅調で、地価は上昇基調で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近江八幡市内の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は、近江八幡市内に居住する個人及び地元 の不動産事業者等である。市場の需給動向については、利便性等に優れる住宅地域内の土地需要は比較的堅調で、地価 は上昇基調にある。中心価格帯については、２００㎡程度の土地で１，７００万円～２，０００万円程度、新築一戸建 てについては３，２００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い 。一方、収益価格については、周辺で中規模共同住宅がみられるものの自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成 熟であると判断したため、適用しなかった。そこで、比準価格を標準とするとともに、代表標準地の価格を規準とした 価格との均衡にも配慮して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 87,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動の回復、雇用情勢の改善等県内景気 は緩やかな回復傾向にある。近江八幡市の人 口は減少傾向にあり、高齢化が進んでいる。 区画整然とした住宅地域で、地域要因に変動 はない。利便性等に優れる宅地需要は比較的 堅調で、地価は上昇基調にある。 画地条件等は概ね標準的で、競争力の程度も 普通である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％