鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長浜 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１長浜Ｓ -1402	長浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m国道、西9m、角地		｢調区｣ (80,200)
b	２００１長浜Ｓ -1401	長浜市		更地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		商業 (80,240)
c	２００１長浜Ｓ -209	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m市道、中間画地		商業 (90,294)
d	２００１彦根Ｓ -111	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西4m、角地		準工 (60,200)
e	２００１彦根Ｓ -116	彦根市		更地	（　）	不整形	南東18m国道、北西2m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	45,434	100 [ 73.1]	62,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 45,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,017	100 [ 73.8]	60,999		61,000
c	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,501	100 [ 98.5]	61,422		61,400
d	(　 ) 59,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,940	100 [ 94.5]	61,312		61,300
e	(　 ) 44,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.4]	65,437	100 [ 106.1]	61,675		61,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,500 円／㎡]

長浜 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地域であるため再調達原価の把握ができず適用困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,906,361	3,341,240	13,565,121	8,808,000	4,757,121	（　0.9722） 4,624,873	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	88,939,865 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,800 ㎡	34.5 m x 53.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の郊外型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,735	1,561,500	3.0	4,684,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,561,500		4,684,500
								0

⑨年額支払賃料	1,561,500 円　×　12ヶ月　＝　 18,738,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,738,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,873,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,864,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,684,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,906,361 円　　　　（　 9,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）　　　　-57901	1,853 ( 1,842)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,739 円/㎡　月額支払賃料（　 1,735 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長浜（賃）　　　　-572201	1,268 ( 1,258)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,802
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	562,140 円	18,738,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 919,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,341,240 円　（　　　　　　 1,856 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,808,000 円（　　　　　 4,893 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,906,361 円
②総費用	3,341,240 円
③純収益　①－②	13,565,121 円
④建物等に帰属する純収益	8,808,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,757,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,624,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,939,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出
長浜 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長浜 5-7

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　村上　公

印

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

61,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外				②地積　(㎡)	1,800 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が多い県道沿いの路線商業地域	西10m県道	水道、下水	長浜 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

長浜駅北東方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

長浜市内の路線商業地域であり、土地利用は変化に乏しく、当面は現状のまま推移するものと思料される。国道
８号線沿いの店舗への顧客流出化傾向が窺え、需要は弱含み感があり、地価はやや下落基調にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、湖北や湖東地域等の路線商業地域等と判断した。需要者の中心は地元事業者等である。市場の需給動向
としては、国道８号線沿いにおける店舗需要は比較的堅調であるものの、それ以外の路線商業地の需要は弱含みで、今
後もこの傾向が継続するものと思われる。路線商業地は特に交通量や街路条件等により個別性が強く反映されるため価
格水準の把握が困難であるが、１㎡当り６０，０００円前後と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、長浜市及び周辺市に所在する低層の店舗等が多い商業地に係る事例を中心に選択し、的確に要因比較を行
っており、精度は高く信頼性が高い。一方、収益価格は、テナント賃料の変動要因が大きく、長期的な純収益の把握が
困難なこと等から相対的規範性に劣る。また既成市街地内の商業地のため原価法は適用しない。よって、比準価格を重
視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長浜 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[151.5]

[100.0]
100

61,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、雇用情勢も着実に改善している
など、全体として緩やかに回復しつつある。
長浜市の人口は微減傾向にある。

周辺で新規出店等も見られず、国道８号線沿
いの店舗への顧客流出化傾向が窺え、需要に
勢いが認められなく、地価はやや下落基調に
ある。

個別的要因に変動はなく、標準的な画地であ
り、競争力の程度も普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

長浜 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１長浜Ｓ -209	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m市道、中間画地		商業 (90,294)
b	２００１彦根Ｓ -111	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西4m、角地		準工 (60,200)
c	２００１彦根Ｓ -116	彦根市		更地	（　）	不整形	南東18m国道、北西2m、二方路		準工 (60,200)
d	２００１東近江Ｓ -1003	東近江市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２００１彦根Ｓ -422	彦根市		更地	（　）	不整形	北東7.5m市道、南西18m、二方路		近商都市機能誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,501	100 [ 99.5]	60,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,800
b	(　 ) 59,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,940	100 [ 94.5]	61,312		61,300
c	(　 ) 44,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.4]	65,437	100 [ 107.2]	61,042		61,000
d	(　 ) 60,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,600	100 [ 99.1]	61,150		61,200
e	(　 ) 62,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,949	100 [ 102.8]	61,234		61,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,100 円／㎡]

長浜 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地域であるため再調達原価の把握ができず適用困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,119,917	3,406,396	13,713,521	9,101,600	4,611,921	（　0.9722） 4,483,710	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	86,225,192 円　　　　（　 47,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,800 ㎡	34.5 m x 53.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建の郊外型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,754	1,578,600	5.0	7,893,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,578,600		7,893,000
								0

⑨年額支払賃料	1,578,600 円　×　12ヶ月　＝　 18,943,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,943,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,894,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,048,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,893,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,037 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,119,917 円　　　　（　 9,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）　　　　-57901	1,853 ( 1,842)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,761 円/㎡　月額支払賃料（　 1,754 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長浜（賃）　　　　-572201	1,268 ( 1,258)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,660
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	620,000 円	124,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	568,296 円	18,943,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 916,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,406,396 円　（　　　　　　 1,892 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,101,600 円（　　　　　 5,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,119,917 円
②総費用	3,406,396 円
③純収益　①－②	13,713,521 円
④建物等に帰属する純収益	9,101,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,611,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,483,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,225,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,900 円／㎡）