鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長浜 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１長浜Ｓ -601	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２００１米原Ｓ -9	米原市		更地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２００１米原Ｓ -11	米原市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m国道、南西9.5m、二方路		（都） (80,200)
d	２００１彦根Ｓ -13	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m県道、北西15m、角地		１住居 (70,200)
e	２００１長浜Ｓ -415	長浜市		建付地	（　）	不整形	東6.2m道路、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,201	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,814	100 [ 123.4]	28,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,200
b	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,790	100 [ 124.2]	23,986		24,000
c	(　 ) 30,900	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,467	100 [ 115.7]	26,333		26,300
d	(　 ) 32,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,012	100 [ 123.5]	25,921		25,900
e	(　 ) 24,656	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	34,039	100 [ 125.5]	27,123		27,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +39.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +46.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,700 円／㎡]

長浜 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,258,494	671,976	2,586,518	2,224,020	362,498	（　0.9722） 352,421	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,777,327 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	360 ％	373 ㎡	17.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,368	300,960	3.0	902,880
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		300,960		902,880
								0

⑨年額支払賃料	300,960 円　×　12ヶ月　＝　 3,611,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,611,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,250,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	902,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,258,494 円　　　　（　 8,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長浜（賃）　　　　-572201	1,268 ( 1,258)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,371 円/㎡　月額支払賃料（　 1,368 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長浜（賃）　　　　-271101	2,054 ( 1,916)	100 [100.0]	[ 97.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,576 円	3,611,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,100 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 671,976 円　（　　　　　　 1,802 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,224,020 円（　　　　　 5,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,258,494 円
②総費用	671,976 円
③純収益　①－②	2,586,518 円
④建物等に帰属する純収益	2,224,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	362,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	352,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,777,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
長浜 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長浜 5-6

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　福澤　成実

印

TEL.

鑑定評価額

9,620,000 円

１㎡当たりの価格

25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長浜市大寺町字細田１０４５番２外				②地積　(㎡)	373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (80,360)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅等が混在する駅前商業地域	東6m市道	水道、下水	虎姫 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

虎姫駅南東方

150m

法令

規制

（都）商業
(80,360)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ虎姫駅近くの古くからの近隣商業地域である。商業背後地人口の減少と大型商業施設への顧客流出等から地
域は衰退傾向であり、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、長浜市を中心とする近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は比較的狭い商圏を前提とし
た地元事業者等になる。土地利用は安定的であるが、長浜市内全域の商業収益性の停滞状況を反映して、需給動向は低
調に推移している。また、商業地域としての発展的要因も見受けられないため、総じて弱含みである。土地の個別性が
強く中心価格帯の判定は困難であるが、約３７０㎡程度の土地で、７５０万円～１１，０００万円程度が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性
に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、低層店舗を想定したが、賃貸市場の特性を
反映して低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長浜 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,100 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[128.0]

[100.0]
100

25,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかな回復傾向が持続している。
県内景気は緩やかな回復基調が続いている。
長浜市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均
より高い。

駅に近い近隣商業地域であるが、繁華性・商
業集積度が劣っており、新規の取引需要は限
定的である。地域要因に変動はない。

標準的な規模・形状の中間画地であり、個別
的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の
程度も普通である。個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

長浜 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１長浜Ｓ -601	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２００１長浜Ｓ -208	長浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、南西3m、二方路		商業 (90,240)
c	２００１米原Ｓ -502	米原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.8m国道、中間画地		（都） (70,200)
d	２００１米原Ｓ -11	米原市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m国道、南西9.5m、二方路		（都） (80,200)
e	２００１米原Ｓ -9	米原市		更地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,201	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,814	100 [ 127.6]	27,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,300
b	(　 ) 28,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	28,274	100 [ 111.4]	25,381		25,400
c	(　 ) 25,350	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,071	100 [ 99.9]	25,096		25,100
d	(　 ) 30,900	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,467	100 [ 111.6]	27,300		27,300
e	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,790	100 [ 121.1]	24,600		24,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

長浜 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,253,730	670,512	2,583,218	2,224,020	359,198	（　0.9722） 349,212	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,715,615 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	360 ％	373 ㎡	17.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物販・サービス等向け低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,366	300,520	3.0	901,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		300,520		901,560
								0

⑨年額支払賃料	300,520 円　×　12ヶ月　＝　 3,606,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,606,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,245,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	901,560 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,253,730 円　　　　（　 8,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長浜（賃）　　　　-572201	1,268 ( 1,258)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	1,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,369 円/㎡　月額支払賃料（　 1,366 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長浜（賃）　　　　-271101	2,054 ( 1,916)	100 [100.0]	[ 97.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,423
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,312 円	3,606,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,100 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 670,512 円　（　　　　　　 1,798 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,224,020 円（　　　　　 5,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,253,730 円
②総費用	670,512 円
③純収益　①－②	2,583,218 円
④建物等に帰属する純収益	2,224,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	359,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 936 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,715,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）