鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長浜 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１長浜Ｓ -601	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２００１長浜Ｓ -208	長浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、南西3m、二方路		商業 (90,240)
c	２００１米原Ｓ -502	米原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.8m国道、中間画地		（都） (70,200)
d	２００１米原Ｓ -11	米原市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m国道、南西9.5m、二方路		（都） (80,200)
e	２００１米原Ｓ -9	米原市		更地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,201	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,814	100 [ 106.6]	32,659	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	33,300
b	(　 ) 28,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	28,274	100 [ 92.9]	30,435		31,000
c	(　 ) 25,350	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,071	100 [ 83.4]	30,061		30,700
d	(　 ) 30,900	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,467	100 [ 95.0]	32,071		32,700
e	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,790	100 [ 98.2]	30,336		30,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,500 円／㎡]

長浜 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,176,804	1,141,780	5,035,024	3,537,880	1,497,144	（　0.9453） 1,415,250	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	27,216,346 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,211 ㎡	50.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物販・サービス等向け低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,630	570,500	3.0	1,711,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		570,500		1,711,500
								0

⑨年額支払賃料	570,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,846,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,846,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 684,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,161,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,711,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,176,804 円　　　　（　 5,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長浜（賃）　　　　-77101	1,395 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	1,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,634 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長浜（賃）　　　　-271101	2,054 ( 1,916)	100 [100.0]	[ 97.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,607
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,000 円	48,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,380 円	6,846,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	48,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,141,780 円　（　　　　　　 943 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,537,880 円（　　　　　 2,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,176,804 円
②総費用	1,141,780 円
③純収益　①－②	5,035,024 円
④建物等に帰属する純収益	3,537,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,497,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,415,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,216,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
長浜 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長浜 5-5

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　堤　義定

印

TEL.

鑑定評価額

38,300,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年1月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外				②地積　(㎡)	1,211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	2:1	銀行Ｓ2	銀行や事務所等が混在する近隣商業地域	東17m県道、南側道	水道、下水	虎姫 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 15 ｍ、南 75 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

虎姫駅東方

4.4km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

長浜市役所浅井支所付近の繁華性に乏しい近隣商業地域で地域要因に特段の変動はなく現状を維持すると予測す
る。背後人口の減少傾向により需要は弱含みで、地価水準は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、滋賀県北部の中心市街地郊外に位置する商業地域及び住宅と店舗の混在住宅地域一帯と判定した。需要
者の中心は地元事業者、金融機関等の比較的狭い商圏を前提とした法人事業者である。市場の需給動向は、背後人口の
減少傾向から商業地域としての発展的な要因は見出し難く、需要は弱含みである。中心となる価格帯の判定は困難であ
るが土地単価では２万円／㎡～５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

長浜市郊外の近隣商業地域であるが、繁華性や商業集積度が低く自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏
における信頼性ある取引事例を収集、選択し得ており実証的な価格である。一方、収益価格は、店舗を想定し客観的な
資料により試算したが賃貸市場の成熟の程度が低くやや低位となった。以上より、取引実態に適合する比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長浜 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,100 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[106.4]

[102.0]
100

31,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は回復しつつある。長浜市の人口は
微減傾向で世帯数は微増傾向。旧郡部域の人
口減少は顕著であり高齢化率は上昇。需要は
総じて弱い。

地域要因に変動はない。郊外に位置する近隣
商業地域であり、背後人口の減少傾向から新
規店舗需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。標準的な規模・形
状を有するが、角地であることから利便性等
の面で優れ、競争力の程度はやや優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

長浜 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１長浜Ｓ -601	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２００１米原Ｓ -502	米原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.8m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	２００１米原Ｓ -9	米原市		更地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	２００１米原Ｓ -11	米原市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m国道、南西9.5m、二方路		（都） (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,201	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,814	100 [ 112.3]	31,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 25,350	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,071	100 [ 82.4]	30,426		31,000
c	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,790	100 [ 94.7]	31,457		32,100
d	(　 ) 30,900	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,467	100 [ 91.1]	33,443		34,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

長浜 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,279,119	1,182,682	5,096,437	3,435,120	1,661,317	（　0.9722） 1,615,132	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	31,060,231 円　　　　（　 25,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,211 ㎡	50.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物販・サービス等向け低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,657	579,950	3.0	1,739,850
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		579,950		1,739,850
								0

⑨年額支払賃料	579,950 円　×　12ヶ月　＝　 6,959,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,959,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 695,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,263,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,739,850 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,279,119 円　　　　（　 5,185 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長浜（賃）　　　　-77101	1,395 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 70.0]	1,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,661 円/㎡　月額支払賃料（　 1,657 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長浜（賃）　　　　-271101	2,054 ( 1,916)	100 [100.0]	[ 97.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,660
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,000 円	46,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,782 円	6,959,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 318,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,600 円	46,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,182,682 円　（　　　　　　 977 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,435,120 円（　　　　　 2,837 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,279,119 円
②総費用	1,182,682 円
③純収益　①－②	5,096,437 円
④建物等に帰属する純収益	3,435,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,661,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,615,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,060,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,600 円／㎡）