別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 長浜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市相撲町字堂前８７７番１５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 長浜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 長浜駅北西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長浜駅徒歩圏外の古くに開発された住宅団地であり、土地利用に特段の変化はない。周辺の新規分譲地と比べる と需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧長浜市を中心とする一般住宅地域の範囲である。需要者は長浜市及び周辺市在住の３０代～４０代前半 の一次取得者が中心と考えられる。当該地域は最寄り駅から徒歩圏外の古い住宅団地で、利便性もやや劣るため需要は 弱含みである。駅徒歩圏外のエリアで市場で中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１０００万円前後、新築戸建 は３０００万円前後であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、取引も自用目的が大半である。共同住宅などの収益物件はほとんど見られ ず、賃貸建物の想定は現実的でないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、周 辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する一般住宅地域であることも考慮し、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [147.0] [101.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調が続いている。 長浜市の人口は減少傾向にあるが老年人口は 増加し、高齢化が進んでいる。 旧長浜市の駅徒歩圏外の住宅地域で、周辺で は新規分譲が見られるものの、古い住宅団地 の需要は弱い。地域要因に特段の変動はない 。 標準的な形状・規模を有する東向きの中間画 地であり、日照の点でやや優れるが、競争力 の程度は普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％