別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市下坂浜町字西畑１０２番 ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 東4m市道 水道、下水 長浜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 長浜駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られない。既成住宅地の需要は弱く、地縁的選好性を有す ることからも地価は下落傾向で推移するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長浜市及び周辺市に所在する住宅地域と判断した。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心で、地域 外からの流入は少ない閉鎖的な市場構造であるため需要は低い。既成住宅地の取引は少なく、また個別的事情が強いた め市場で中心となる価格帯を明確に見出すことはやや困難であるが、土地単価で概ね３５，０００円／㎡～４５，００ ０円／㎡程度と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の地域特性が類似する住宅地域内の取引事例を中心に試算されており、市場性を反映し信頼 性を有する。一方、本地域は古くからの既成住宅地域であり、賃貸共同住宅は見られず賃貸市場が未成熟であることか ら、収益価格は試算しなかった。よって信頼性を有する取引事例より求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に 留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [168.1] [101.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、緩やかな回復基調にある ものの弱含みで推移している。長浜市は総人 口、生産年齢人口ともに減少している。 旧長浜市内の古くからの既成住宅地域であり 、地域要因に特段の変動はみられない。需要 は限定的で、地価は下落傾向が続くと予測す る。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地であるが、東向きであり 、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的 選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％