別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 大津 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -46 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成 印  TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市南郷４丁目字上山５０８番５４ ｢南郷４－２７－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の高台の住宅 地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 石山 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 石山駅南方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 瀬田川流域の丘陵地に開かれた住宅団地で、世帯の高齢化や家屋・擁壁等の老朽化が進行し、土地利用は停滞す るものと予測される。市場での相対的評価が低下しつつあり、地価の下落調整はしばらく続くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬田川流域の造成住宅地域として把握され、需要者は大津市及び京阪エリアに勤務する一次取得者が中心 とみられる。需要拡大期に当該圏域に開かれた住宅団地は、市場が成熟するにつれ厳しい選別の対象となり、利便性や 快適性で劣る地域や物件は下落圧力に晒される状況となっている。取引の中心は更地で７００万円～１４００万円程度 であり、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で豊富に捕捉できる比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ た。よって比準価格を中心に、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大都市圏に隣接し、県都として地域経済を牽 引するも、経営資源は次第に湖南エリアに分 散し、宅地需要にも偏在化（地価の二極化） が進行している。 瀬田川流域の早期開発の住宅団地で、交通利 便性を欠く傾斜地形への市場の評価は厳しく 、供給超過傾向から地価は下落継続が見込ま れる。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％