別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 大津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -42 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千石台９番２ ｢千石台９－２｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6.4m市道 水道、ガス、下水 大津京 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 1.3km 法令 規制 １中専 (40,200) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大津京駅西方の高台の住宅団地で、今後も現状を維持するものと予測する。当初は高品等な住宅地として開 発されたが、高台の傾斜地であることから需要は減退。価格は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ大津京駅及び唐崎駅勢圏を中心とする大津市内の住宅地域である。主たる需要者は大津市及び京阪 エリアに勤務する一次取得者である。湖西線沿線の住宅地は東海道本線沿線と比較して需要は弱く、特に高台の住宅地 は利便性が劣ることから需要は限定的である。取引の中心は更地で１０００万円～１８００万円程度であり、取引に当 たっては収益性に係る認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の利用状況、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、共同住宅等の賃貸用建物の建築を想定すること が困難であり、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は比較可能性の高い取引事例に適切に補修正を行って求め られたものであり、市場の実勢を反映し、実証的で信頼性が高いものである。よって、代表標準地価格からの検討を踏 まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [188.7] [102.0] 100 74,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、 弱含みで推移しているとみられる。大津市の 人口は概ね横ばい傾向で推移している。 高台の住宅地で高品等な住宅が多く見られる が、利便性の劣る傾斜地形から市場での選好 は弱く、地価の下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％