別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大津 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -40 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　美絵 印  TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市比叡平１丁目字広小場１０７０番３８ ｢比叡平１－１９－９｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い郊外の区画整然な 住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大津京 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された大 型住宅団地 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 5.7km 法令 規制 １中専 (40,192) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 比叡山の中腹に古くに開発された大型住宅団地で、芸術家や文化人から好まれてきた。現在も美しい町並みは健 在であるが、交通アクセスが非常に悪いことから低廉な価格での売物件が増えており、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市内郊外の住宅団地である。中心となる需要者はマイカー通勤者や毎日の通勤を要しない一次取得者 等であるが、別荘としての需要もみられる。県境に位置し京都市からのバス便もあるため、京都市在住者からの引き合 いもある。交通アクセスが非常に悪く、気象条件が厳しいことから需要は低迷、近年低廉な価格での取引が増加してい る。市場中心価格帯は、３００㎡程度の土地で６００万～９００万円程度、中古物件で１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域であるた め収益還元法は非適用、造成後の期間経過のため原価法も非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [133.9] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は全体として緩やかに回復しつつあ る。大津市内の人口はほぼ横ばい、世帯数は 若干の増加、高齢化率は上昇傾向である。 山手の熟成した住宅団地で、地域要因に変動 は見られない。住環境が優れるが生活利便性 が劣るため需要は低迷している。 特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％