別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大津 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -38 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三 印  TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市蛍谷７０２番５ ｢蛍谷６－３０｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 石山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 石山駅南方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 　瀬田川右岸の既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測される。建替えや分割等、土地利用の更新の 動きは鈍いが、一方で供給も少なく、地価は軟調ながら底堅さがみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ石山駅及び膳所駅勢圏の既成住宅地域一帯と判断される。需要者の中心は当該地域に地縁、血縁 を有する大津市内及び周辺市域内の居住者で、需要は限定的である。市場の中心価格帯としては土地１２０㎡で８００ 万円から１，０００万円程度である。収益性に対する認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成住宅地域に存し、自己の居住目的での取引が市場での主流である。比準価格は、同一需給圏内の事例を 中心に採用し求めた、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、賃貸市場が成立していないため収益還 元法の適用は断念した。対象標準地は、居住の快適性を重視する住宅地域に存することを鑑み、取引事例比較法により 求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡も留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,700 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [133.6] [100.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの弱 含みで推移している。今後は足踏みの見通し 。大津市の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増 傾向である。 最寄駅へは徒歩圏内の既成住宅地域で、地域 要因に特段の変化は見当たらない。街路幅員 が狭いが、土地需要は底堅く、地価は横ばい 傾向にある。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％