別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大津 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -34 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市仰木の里東１丁目１１番７ ｢仰木の里東１－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 おごと温泉 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    85 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 おごと温泉駅北方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 おごと温泉駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。利便 性に優れた地域で、住宅需要は堅調であり、地価はほぼ横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線比叡山坂本駅から小野駅勢圏の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地 元居住者を中心とし、京都・大阪方面への通勤目的の周辺市からの流入も見られる。ＪＲ東海道本線沿線各駅と比較す ると需要は劣るが、駅から徒歩圏内で、利便性が良好であるため、取得需要は堅調である。取引における中心価格帯は 、周辺の類似の取引事例等から推定して、標準地程度の規模で土地価格が１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。したがって、熟成した不動産賃貸市場は形成されておらず、周辺にアパート等も見られないため、収益還 元法は試算しない。本件においては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市の人口はほぼ横ばいであるが、高齢化 率は上昇傾向にあり、利便性の高い地域と郊 外部や傾斜地等の既成住宅地との二極化が拡 大している。 駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域で、土地利 用は安定的であり、地域要因に変動はない。 利便性が良好で、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％