別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 大津 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -31 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 92,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市青山４丁目１２番６ ｢青山４－１２－６｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南草津 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 南草津駅南東方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外に大規模開発された戸建住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。最寄駅から 徒歩圏外の地域であるが、住環境が良好で住宅需要は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市及び草津市における市街地郊外の大規模住宅団地の圏域である。需要者は、大津市内の一次取得 者層が中心であるが、周辺市や京阪神方面からの流入も見込める。本地域は最寄駅からやや遠いものの、品等の高い大 規模住宅団地であるため需要が底堅く、取引価格も安定的に推移しており、地価は若干の上昇傾向にある。土地は１９ ０㎡で１，７００～２，０００万円、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街地郊外の大規模住宅団地において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的・場所的類似性の観点から 規範性の高い事例を選択した上で適切に試算されており、規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済 合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用とする。よって実証的 な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 71.3] [100.0] 100 93,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調であるが、伸び 悩みも見られている。大津市内の人口数はほ ぼ横ばい、世帯数は若干の増加、高齢化率は 上昇傾向。 成熟した住宅団地であり地域要因に特段の変 動はない。戸建住宅需要が堅調に推移してお り、地価は若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％