別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 三重明和 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重明和 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守 印  TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 東4.5m町道 水道 明星 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 明星駅北東方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 やや古い住宅団地で新興住宅地域に選好性が劣る側面はあるが、近年は周辺の空地も減少傾向にあり、当面の地 価下落率はやや縮小傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明和町及び隣接市町の既成団地を中心とする住宅地域。需要者は同一需給圏内の個人が主である。明和町 では各所で中小規模の住宅地開発が多く行われており、既成団地に対する選好性はやや弱いが、利便性や居住環境が優 る地域では一定の需要が見受けられる。土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により異なるものの、既成団地で１８０ ㎡程度の場合、概ね４００万円～５００万円の範囲と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主体とする住宅団地に存し、画地規模も小さく、一般的な賃貸用建物の建築を想定することが困難で あるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、明和町内における代替競争関係が強い住宅地の現実の取引 価格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [158.5] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年斎宮地区で活性化していた住宅地開発が 周辺地区に広がりを見せており、町の人口も 概ね横ばいで推移している。 地域要因に特別の変動はない。駅に近い中規 模住宅団地で、一定の土地需要があるため、 空地は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％