別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 三重川越 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重川越 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三重郡川越町大字北福崎字宮西８６番９ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 北東4m町道 水道、下水 伊勢朝日 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 伊勢朝日駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 これまでと同様に周辺に残る農地のミニ開発が順次進んでいくものと予想される。地価動向は周辺新規分譲地の 堅調な需要に後押しされて、上向きでの推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越町とその周辺市町を含む類似の住宅地域を内包する圏域。主な需要者は当圏域内在住者である。当圏 域における不動産供給は中古住宅や遊休地といった既存不動産の処分の他、宅地化容易な農地が潤沢であることから、 ミニ開発を主体とする新規分譲も盛んである。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で７ ００万円～８５０万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は町域北東部の、周辺に農地が残る小規模一般住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向 の個人）についても検討した結果、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似地域か ら選択した複数の取引事例との比較によって得られた比準価格は実証的で信頼性が高く、価格の決定過程が市場の実態 とも符合するため、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [121.2] [101.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間の町人口は増加している。住民施 策が充実している等から生産年齢人口の割合 が高く、一次取得者向けのミニ開発が多く見 られる。 周辺にはミニ開発に適した開発容易な農地が 潤沢にあり、新規分譲地に対する需要は堅調 なことから、近隣の地価も上昇傾向が察知さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％