別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東員 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘 印  TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町大字中上字新開５７番外 ②地積 　(㎡) 642   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 旧県道沿いの住宅地 域 西4.2m町道 水道、下水 穴太 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 穴太駅南方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内の既存の農家集落地域で、土地利用にほとんど変化はなく、今後も現状のまま推 移するものと予測する。不動産需要の乏しい地域であるため、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東員町及び周辺の市街化調整区域の圏域。需要者は当該地域に地縁性を有する者が中心で、同一需給圏外 からの転入は少ない。農家住宅地域で地域に大きな変動もなく、市街化調整区域のため住宅地需要は乏しい。市場の中 心価格帯は土地の規模により相当異なっており、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無である。取引としては、自用目的での取引が主 であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定してお り、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東員町の人口は横ばい、世帯数は微増。大型 住宅団地を中心に高齢化が進んでいる。景気 は足踏み状態。全般的に住宅地の地価はやや 下落傾向で推移。 近隣地域は既存の農家集落地域のため、顕著 な変動要因はなく、需要は低迷しており、地 価は下落が続いている。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％