別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東員 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘 印  TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町城山１丁目２９番５ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北5.7m町道 水道、ガス、下水 穴太 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 町道 交通 施設 穴太駅北方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街地郊外の熟成された大規模住宅団地であり、住宅地としての利用を中心に安定的に推移するも のと予測する。堅調な不動産需要に伴い地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東員町を中心とした圏域。需要者の中心は東員町居住者の世帯分離及び他市町からの転入によるものがほ とんどを占める。東員町に所在する「西桑名ネオポリス」団地は「陽だまりの丘」など隣接する桑名市郊外団地に比べ 相対的に競争力が弱いものの、土地需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、標準的な土地で９００万円程 度、新築の戸建物件で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 東員町北部の熟成された大規模住宅団地であり、アパート等の収益物件はほとんどない。取引としては、自用目的での 取引が主であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査 定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [109.7] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東員町の人口は横ばい、世帯数は微増。大型 住宅団地を中心に高齢化が進んでいる。景気 は足踏み状態。全般的に住宅地の地価はやや 下落傾向で推移。 近隣地域は熟成された住宅団地のため、顕著 な変動要因はなく、新規分譲地等と比較して 市場競争力は弱いものの土地需要は安定的に 推移している。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％