別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東員 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘 印  TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町大字八幡新田字前供１４９番２外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 、空地等の見られる 住宅地域 北西5.6m町道 水道、下水 大泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 町道 交通 施設 大泉駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既成住宅地域で、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。既成住宅 地域のため不動産需要は乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東員町を中心とした圏域。需要者の中心は東員町内の居住者及び当該地区に地縁性を有する者が大半を占 め、同一需給圏外からの転入は少ない。既成住宅地域であり、新興の住宅地域と比較すると相対的な市場競争力が弱く 需要は乏しい。取引総額は、規模や環境により相当異なるが、標準的な土地で１，０００万円程度、新築の戸建物件で ２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、取引としては、自用目的での取引が主体である。周辺にはアパート等の収 益物件も混在するが、標準地の規模では、経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。比準価 格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [129.2] [100.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東員町の人口は横ばい、世帯数は微増。大型 住宅団地を中心に高齢化が進んでいる。景気 は足踏み状態。全般的に住宅地の地価はやや 下落傾向で推移。 近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変 動要因はなく、需要は弱含み。地価はやや下 落傾向で推移。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％