別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 伊賀 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志 印  TEL.

鑑定評価額 33,600,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市西明寺２８０６番１外 ②地積 　(㎡) 1,521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:3 倉庫 Ｓ2 工場、倉庫のほかに 一般住宅等が混在す る地域 南7.6m市道 水道、ガス 桑町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．６ｍ市道 交通 施設 桑町駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 名阪国道に近い地域であるが、大幅な変動要因も見当たらず当面は現況での地域推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三重県下を範囲とする工業地域の存する圏域で、需要者の中心は主に同一需給圏内の事業者及び広域 展開する企業である。伊賀市は基幹道路として名阪国道を有し各所に工業地が所在するが、地域経済の先行きに対する 不透明感もあって標準地周辺の工業地の地価は下落基調で推移している。本市場において取引される敷地規模はさまざ まで、市場の中心的な価格帯も一概には見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本近隣地域は自用を前提として取引に入るものが多く、標準地のような土地価格の意思決定に関しては取引市場の動向 を注視して行われることが一般的である。また、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は非適用とした。以上から現実の 取引事例から求めた説得力に富む比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県の内陸部に位置する当市の人口は減少傾向 。高齢化が進んでおり、生産年齢人口も減少 傾向にある。 工業地域としての特段の発展的傾向は認めら れず、大きな変動要因も特には見当たらない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％