別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 伊賀 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄 印  TEL.

鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市小田町字西出１６５７番外 ②地積 　(㎡) 2,736   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小規模の工場が多 く見られる工業地域 南5.5m市道、西側道 水道 西大手 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 西大手駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場の集まる中心市街地の西部郊外の工業地域で、新たな工場の進出などは見られず、今後とも現状のまま 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市及び周辺市の工業地域で、需要者の中心は伊賀市内の法人及び名阪国道を主要街路とする県内外の 法人である。中心市街地周辺では工場を統廃合し郊外の大規模工業団地などに移転する動きがあるとともに、外国人労 働者の利用に有利な市街地周辺に集約する動きも見られ、当該地域はいずれにも当たらず、需要はやや弱い。工業地の 需要は画地規模、業種等と関連しさまざまであるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の工場がほとんどの工業地域であり賃貸市場はなく、同じ用途の賃貸事例を収集するのが困難で賃料水準 が把握できないため収益価格は試算しなかった。街路・交通接近・環境条件等工業適地としての価値に関心がある市場 参加者は、これを実証的に反映している比準価格を重視すること、また、信頼できる事例を収集し得たことから、比準 価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [102.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復が一服し、生産は横ばいで、 住宅建築も減少している。雇用は高水準だが 、新規投資は弱さが見られる。 地域に大きな変動要因は見られない。木津川 に近く、浸水想定区域に入っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％