別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 伊賀 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -9 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄 印  TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 東4m市道 水道 新居 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 新居駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市北西部の、周辺には農地が多く見られる住宅地域で、他地域からの転入は少なく、大きな変動要因も見込まれ ないため、今後とも現状のまま推移するものと予測する。需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市の既成住宅地域及び農家集落地域であり、需要者は伊賀市内居住者のうち、同一あるいは近隣の地 域の居住者など地縁血縁に由来する層が中心で、他地域からの転入は少ない。市内では中心市街地に近い地域では宅地 開発が見られ需要もあるが、市街地から遠く、商業施設等も少ない当該地域への需要は弱い。土地取引は画地規模や取 引事情によりさまざまな形態が見られ、中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、賃貸需要が少ない既成住宅地域で経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため試算しな かった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域で、居住環境の快適性・利便性に重きを置く市場参加者は、意思決 定においてこれを実証的にあらわす比準価格を重視することから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標 準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名張 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [104.0] 100 [127.9] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復が一服し、生産は横ばいだが 、個人消費は緩やかに持ち直し、雇用は改善 している。伊賀市の人口減少は顕著で高齢化 率も高い。 既存住宅地域で、地域に特段の変動要因は見 られない。利便性に劣る地域で、転入者は限 定され、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％