別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 名張 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名張 -5 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦 印  TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名張市緑が丘東１２５番 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる郊外の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桔梗が丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桔梗が丘駅西方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 やや空地も見られる大規模住宅団地であるが、地域推移は比較的安定しており、暫くは現状での推移を示すもの と思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名張市に所在する住宅地域で、特に郊外型住宅団地との類似性が強い。主な需要者は名張市内の居住者で ある。名張市では昭和４０年代以降大阪府や奈良県方面のベッドタウンとして大規模住宅団地が開発されており、近隣 地域もその一環として把握されるが、人口減少が続く影響から市内全体で住宅地の供給過剰感が強くなっており、地価 は下落が続いている。土地は２００㎡が標準的面積で、５５０万円前後が市場における中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はベッドタウンとして造成された戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地であり、アパートなど共同住宅は殆ど見 られないため、原価法及び収益還元法は適用を割愛した。比準価格は、名張市郊外の大規模住宅団地で成立した多数の 取引事例を比較検討して決定されており、取引実態を反映する価格として説得力が高い。従って、比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名張市の人口は減少傾向が続いており、減少 率は県平均よりやや高い。近年は高齢化率が 急激に上昇しており、空家が増加するなどや や衰退傾向。 やや空地も見られるが、概ね熟成した大規模 住宅団地として推移は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％