別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 鈴鹿 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -31 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市江島町４０２９番 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並びつつある住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 白子 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業地内 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白子駅北方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 白江土地区画整理事業地内にあり、街区が整備され建物が建ち並びつつある。国道２３号より西側のエリアは人 気が高く、当該地域においては供給が少ないが潜在的需要は強い。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部に近い戸建住宅地域が中心となる。主たる需要者は鈴鹿市内の居住者であるが、市外からの 転入も見られる。市内では大規模な住宅団地や中小規模の開発による住宅地供給が多く、競合により優劣がついている 。駅との利便性や商業施設との接近性など住環境が良好な住宅地の需要は安定的である。周辺では東旭が丘地区の新興 住宅地域が人気である。取引の中心となる価格帯は、土地は標準規模で１，１００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られるが、標準地の規模等から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益価格 は試算しなかった。戸建住宅地域においては、住環境に関係する要因が重視され、かかる要因を反映した取引価格水準 を重視した価格形成が認められる。よって、類似地域における信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 69.5] [105.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向に ある。新規分譲地や利便性の高い住宅地の需 要は安定的である。沿岸部や農家住宅地域等 の需要は弱い。 土地区画整理事業により、住環境や利便性が 良好な住宅地として潜在的需要が強い。地価 も安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％