別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月13日　提出
桑名 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 3-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　仁 印  TEL. 
鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 桑名市大字蓮花寺字高塚下１３３１番
 ②地積(㎡) 595  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.5:1		 畑 住宅団地背後の農地を主体とする低熟成度の地域 北東2m未舗装道路 蓮花寺

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西   80 ｍ、南    0 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 畑地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　        600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路の背後にある宅地見
込地地域		 道

路		 ２ｍ未舗装道路 交通

施設		 蓮花寺駅北方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 山林を開発して形成されてきた新旧の大規模団地に囲まれている未開発の地域。隣接周辺で新規宅地開発の動き
が見られ、当該地域も宅地化の蓋然性は高いと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,700 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市及び周辺市町の宅地見込地地域である。需要者は地場の不動産業者を中心とするが、規模によっ
ては県外の業者の参入も。経済情勢はやや足取りが不安定ながら基本、緩やかながら回復基調にある中、住宅ローン金
利の低率状況が続いており、宅地需要は底堅い。宅地素地の価格も概ね下げ止まりの状況である。開発規模や造成の難
易等によりまちまちであり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 控除後価格は、供給側（デベロッパー）による素地に対する投下資本限度額を示す理論的な価格であるが、想定要素が
多く試算価格の規範性はやや劣る。よって直近の不動産取引動向を踏まえ、戸建住宅用素地の需給状況を反映している
比準価格を重視し、控除価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、他市における類似の標準地と
の規準も行ったが、概ね均衡は得られていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　四日市 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     13,400 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.1]		 [100.0]
100
     14,600 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県経済は横這い圏で推移。桑名市の人口は概ね横這
いないし微減傾向。不動産は桑名駅を中心とした圏
域で動意強く、下落が続く郡部と対照的である。

周辺で開発が続いており、早晩影響は出始めると予
測する。素地需要は根強く、地価は横這い。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +1.0

環境　　　　　　　　　   -2.0

宅地造成　　　　　　　   -8.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 桑名 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-56		 桑名市 畑   台形 北東4.7m市道
、中間画地

２中専

(60,188)
b １１２

-6		 桑名市 雑種地   ほぼ正方形 接面道路無、
無道路地

都計外 

(60,200)
c １１４

-11		 桑名市 山林   長方形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,80)
d １０５

-39		 いなべ市 畑   不整形 西9m県道、
中間画地

（都） 

(60,200)
e １１２

-37		 員弁郡東員町 畑   ほぼ正方形 北4m町道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,173 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
11,151 		 100
[ 107.8]
10,344 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,300 
b (　　            )
13,939 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  90.0]
15,441 		 100
[ 105.5]
14,636 
14,600 
c (　　            )
22,936 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
22,936 		 100
[  99.8]
22,982 
23,000 
d (　　            )
16,667 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  99.0]
16,802 		 100
[ 113.7]
14,777 
14,800 
e (　　            )
15,806 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
15,648 		 100
[ 108.3]
14,449 
14,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +11.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +21.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,600 円／㎡]
桑名 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  9.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
48,200  （　   71.4 ％）
34,415 		 12,000  1,000  1,170  3,400  16,845 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     14,648		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　     12,653		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０９

-29

     60,375 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[111.2]

     47,722 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     47,700 
b １１０

-509

     52,525 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[105.8]

     48,200 

     48,200 
c １０９

-8

     35,726 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 79.8]		 100
[102.5]

     48,676 

     48,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -5.0 環境　　　  +17.0
画地　　　  +14.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +5.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   -8.0 環境　　　  +16.0
画地　　　  -20.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 48,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
桑名

-14
56,800 		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]
48,039 		 [100.0]
100
48,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 +18.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 48,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     80 ｍ、南      0 ｍ、北     90 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 27 ％、畑　 42 ％、森林　 24 ％、その他　  7 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     34　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   2.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  28.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　高さ１ｍ程度のコンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　平均幅員６ｍの道路（アスファル
　ト舗装）を区画配置
　
　
＊排水工事の概要
　宅地雨水桝、側溝、調整池設置
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植栽、外壁等設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 190.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 500.0 ｍ
＊その他
　ゴミ集積場等
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
桑名 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桑名 3-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之 印  TEL. 
鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 桑名市大字蓮花寺字高塚下１３３１番
 ②地積(㎡) 595  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.5:1		 畑 住宅団地背後の農地を主体とする低熟成度の地域 北東2m未舗装道路 蓮花寺

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   70 ｍ、西   80 ｍ、南    0 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 畑地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　        600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模住宅団地と幹線道路の
背後地域にある宅地見込地地
域		 道

路		 ２ｍ未舗装道路 交通

施設		 蓮花寺駅北方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺地域における宅地開発が活発化しており、宅地見込地としての熟成度が高まりつつある。地価は横ばい程度
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は桑名市及び周辺市町の宅地見込地地域の存する圏域である。典型的な需要者は不動産開発業者で、
県内だけでなく、名古屋圏又は全国規模で事業展開する業者の参入も考えられる。市街地や住宅団地に隣接し、利便性
に優れる地域にあっては、堅調な宅地需要を反映し、素地となる宅地見込地の地価も下げ止まりつつある。宅地見込地
の価格は現況地目、造成の難易等によって水準が違うため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 周辺における宅地開発動向をうけ、熟成度の高まりがみられる地域であるが、典型的需要者である開発業者の投資採算
性の観点から求められた控除後価格は想定の要素が多く、精度の点で相対的に劣る。比準価格は類似地域における取引
事例との比較検討を行って求められており、実証的で相対的に説明性に優れる。したがって、比準価格を標準とし、控
除後価格を参考として、さらに類似の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　四日市 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     13,400 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100
     14,400 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 桑名市の人口は概ね横ばい。桑名駅西の住環境良好
な丘陵地及び市中心部付近のマンション用地の需要
は旺盛だが、低地帯、郊外の集落地域は低迷。

周辺地域における宅地開発が活発化しており、宅地
見込地地域としての熟成度の向上がみられる。地価
は下落に歯止めがかかっている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +1.0

環境　　　　　　　　　   -2.0

宅地造成　　　　　　　   -7.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 桑名 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０

-22		 桑名市 田   長方形 南4m市道、
中間画地

１住居

(60,160)
b １１０

-56		 桑名市 畑   台形 北東4.7m市道
、中間画地

２中専

(60,188)
c １１０

-51		 三重郡川越町 田   長方形 南東4.2m町道
、中間画地

１住居

(60,168)
d １１１

-11		 四日市市 田   ほぼ長方形 北西2.3m未舗
装道路、
北東1.5m、
南東1m、
三方路

２中専
生産緑地地区
(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
34,408 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
34,339 		 100
[ 181.8]
18,888 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,900 
b (　　            )
11,173 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
11,151 		 100
[ 100.9]
11,052 
11,100 
c (　　            )
19,427 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
19,369 		 100
[ 140.8]
13,756 
13,800 
d (　　            )
23,711 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
23,450 		 100
[ 163.2]
14,369 
14,400 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +80.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +38.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,600 円／㎡]
桑名 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  9.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
48,000  （　   71.4 ％）
34,272 		 12,000  1,000  1,170  3,400  16,702 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     14,524		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     12,547		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０９

-509

     60,609 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[123.4]

     48,775 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     48,800 
b １１４

-2

     56,360 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 100
[123.4]

     47,371 

     47,400 
c １１４

-8

     48,276 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[ 98.9]

     47,856 

     47,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +21.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +21.0
画地　　　   -3.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   -4.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 48,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
桑名

-14
56,800 		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]
48,039 		 [100.0]
100
48,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 +18.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 48,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     80 ｍ、南      0 ｍ、北     90 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 27 ％、畑　 42 ％、森林　 24 ％、その他　  7 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     34　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   2.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  28.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（高さ１ｍ程度
　）
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの道路（アスファルト舗
　装）を区画配置
　
　
＊排水工事の概要
　宅地雨水桝、側溝、調整池設置
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植栽、外壁、遊具等設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 190.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 500.0 ｍ
＊その他