別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 桑名 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -26 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字大仲新田字山神前４９８番２７ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の低層住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北4.2m市道 水道 穴太 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市域西端の東員町境に近い一 角で、国道４２１号の背後地 域に当たる 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 穴太駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅について局所的な建替えが見込まれる程度で、変化は緩慢と予測する。地価動向は市の西郊丘陵部に 展開する住宅団地群の値上がり等の波及から底打ち感が強まりつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市内の三岐鉄道北勢線沿線及びその周辺から隣の東員町辺りまでの類似の住宅地域を内包する圏域。 主な需要者は市内在住者の他、一部周辺市町からの転入者も含まれる。桑名市の中心市街地とは距離を置き、郊外的要 素が強いなかで、場所により利便性や居住環境の程度にかなり違いがあるので、需要にも濃淡が認められる。取引の中 心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で６００万円～８００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市域西部の東員町境に位置する戸建住宅主体の住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志 向の個人）についても検討した結果、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似地域 から選択した複数の取引事例との比較によって得られた比準価格は実証的で信頼性が高く、価格の決定過程が市場の実 態とも符合するため、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [110.3] [100.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名駅西側では土地区画整理事業が進行中で 、又当駅周辺を中心にマンション建設も目に 付く。特に人気の駅西丘陵部等で値上がりが 続いている。 郊外の小規模既成一般住宅地域としての特性 から、周辺の大型住宅団地や新規ミニ分譲と 比べて選好性が弱いものの、底値感が出てき ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％