別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松阪 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 9-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守 印  TEL.

鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市広陽町１７番 ②地積 　(㎡) 9,718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型工業団地 東16m市道 水道、ガス 松阪 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   700 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松阪駅南西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既に完売された工業団地であるが、近年は積極的な設備投資が見られ、近くの国道バイパスも全面開通するなど 、発展要因も窺われることから、地価はやや安定化傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県中南部を中心とする県全域の工業地域。需要者は県内の中規模企業が主であるが、全国的大企業も 一部に見られる。県中南部は大都市圏へのアクセスが劣るため、選好性がやや劣る一面はあるが、全般的に工場適地の 供給が不足気味となっていることから、内陸工業団地等の取引価格は底堅く推移している状況である。なお、取引され る土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該工業団地及びその周辺地域において、賃貸市場は未成熟であり、新規賃貸用工場等の建築を想定することは非現実 的であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、対象標準地と価格牽連性の強い工業地の現実の取引価 格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [110.7] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工場立地は増加傾向を維持しているが 、製造業等の企業活動はこのところやや弱い 動きを示しており、今後の動向は不透明とな っている。 近年は同工業団地内に航空機部品関連の工場 立地が散見され、近くの国道バイパスも全面 開通するなど発展傾向も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％