別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松阪 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -22 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規 印  TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市嬉野宮古町字西出９８７番 ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 中規模農家住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北2.2m市道 水道、下水 伊勢中川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北２．２ｍ 市道 交通 施設 伊勢中川駅北西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を主体とする集落地域であり、土地利用に大きな変化はない。外部からの転入は見込まれず、当面の間 、地価は下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松阪市における住宅地域である。需要者は地縁者が中心であり、他の地域からの転入は少ないも のと推定される。旧来からの土地利用が続く農家集落では、住宅の建替えが見られる程度に留まり、変動要因は特にな い。土地需要も低迷している。取引は少なく把握が難しいが、標準地程度の土地の場合、４５０万円前後が需要の中心 になると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が多い市街化調整区域内の集落地域で、自己使用目的の取引が主である。周辺を含め賃貸住宅が存 在せず、公法上も賃貸住宅の建築を想定することが困難である。このため、収益価格は試算しなかった。一方で、比準 価格は類似性の認められる事例から比準を行ない、市場性を反映している。よって、市場実態の裏付けのある比準価格 を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少傾向で推移。高齢化率は県平均 と同程度。市内の多くの地域では、地価下落 に歯止めがかかっていないが、一部で底打ち 感も出てきた。 既存の農家集落地域であり、地域要因に特段 の変動は認められない。需給ともに限定的で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +19.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％