別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松阪 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生 印  TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市中万町字栃ケ坪１０９番１７ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東6m市道 水道 相可 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 相可駅北方 1.8km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松阪市郊外の既成住宅地域。郊外の中でもやや外れに位置し、利便性・将来動向等もやや劣る点から、地価は継 続的な下落傾向。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松阪市内及びその周辺市町の同種住宅地域。需要者は域内の居住者が大半であり、圏外からの流入は少 ない。やや郊外の外れの立地のため利便性等が劣り、また周辺に開発された後発分譲地等に比してやや品等に劣るため 、市場性及び地価動向は弱く、地価は下落傾向が継続。土地は約１８０㎡程度で総額で４００万円～４２０万円前後、 新築の戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心。但し、割安な取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は一部に共同住宅等も見られるが、主体は一般住宅等であり、投資採算性を重視した取引等はあまり見られ ないため、収益価格は試算しない。自用目的の土地取引が中心であり、取引価格の水準を指標として価格が決定される ことが一般的である。試算された比準価格は、市内同種住宅地の取引事例から求めた実証的かつ規範的な価格である。 よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [163.2] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口の微減傾向・高齢化率の微増傾向 が継続。雇用等の一部経済指標に安定が見ら れ、地価への影響は軽微ながらも、下落率は やや縮小傾向。 郊外外れに位置する住宅地として、利便性・ 競争力はやや劣る。やや衰退傾向もあり、地 価は下落傾向が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％