別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 伊勢 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -7 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人 印  TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市小俣町新村１９２番１ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南東9.5m市道 水道 明野 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９．５ ｍ市道 交通 施設 明野駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、土地利用は安定して推移すると予測する。また、近隣地域の周囲は新規の宅地分譲 は少なく、既存住宅地としての地価の下落率は低減傾向にはあるが、地価水準の下落は当面は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市小俣町を中心とした伊勢市内の住宅地域の所在する範囲。需要者の中心は小俣町及びその周辺の居 住者がほとんどを占める。小俣町全般としては新規の分譲住宅地の供給が比較的多く、既存の住宅団地も豊富であるた め、郊外型の既存集落的な様相の強い住宅地の土地需要は低い。画地規模は一定ではないため価格帯は特定できないが 、需要の中心となる価格帯は５００万円前後が一応の土地需要帯であると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存集落的な様相を呈する標準地の所在する住宅地域にあっては、自己使用目的の取引がほとんどであり、アパート等 の賃貸物件は認められないため、収益価格は試算できなかった。なお、比準価格は取引市場における適切な取引事例を 収集し、比較した結果であり信頼性は高い。したがって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との均衡を計って、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [109.5] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] おはらい町・外宮参道周辺等を除き、商業地 域の衰退傾向が続く。地価下落の逓減傾向も 見られるが、土地需要の減退とともに地価の 下落傾向が続く。 周辺には農地、山林が見られ、農家集落的な 要素も残す住宅地域であり、土地利用に変化 はなく、土地需要は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -20.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％