別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 四日市 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 467,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市河原田町字松本１３１５番１外 ②地積 　(㎡) 16,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 第２種特別工業 (70,200) 台形 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模の倉庫等が 多い幹線道路沿いの 工業地域 南6.9m県道、三方路 水道、下水 河原田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 118.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    16,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．９ｍ県道 交通 施設 河原田駅北東方 700m 法令 規制 工業 (60,200) 第２種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の県道沿いに倉庫及び工場が建ち並ぶ工業地域であり、地域内に特段の変動要因はなく今後も現状を維 持するものと予測する。需要は回復基調にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心とした三重県北勢地域の工業地域一円であるが、画地規模に応じてより広域的に形成され る。需用者の中心は北勢地域に拠点を置く倉庫や工場等の建設を目的とする法人企業であり、幹線国道への接近性など から圏域外からの需要も想定される。道路交通網などの利便性に優れることから需要が認められ、地価は安定的である 。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の倉庫・工場等の建設を目的とする土地取引が支配的な地域であることから、賃貸市場は未成熟であり規範性を有 する適切な賃貸事例の収集が困難で収益価格の試算はできなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事 例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用 し、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は概ね横ばいで推移。新名神高速道路 等の道路交通網整備や景気の回復基調から、 工業地への需要も概ね堅調である。 工場・倉庫等の建ち並ぶ工業地域であり、地 域要因に特段の変動はない。景気回復に伴い 、地価は安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％