鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -23	四日市市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０２ -16	四日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、南東6m、北西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	１０２ -504	四日市市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１０２ -510	四日市市		建付地	（　）	正方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
e	１０２ -512	四日市市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,498	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,980	100 [ 83.5]	116,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 181,879	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	171,101	100 [ 146.1]	117,112		117,000
c	(　 ) 80,946	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,051	100 [ 77.5]	107,163		107,000
d	(　 ) 112,935	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,533	100 [ 121.1]	95,403		95,400
e	(　 ) 62,821	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	74,944	100 [ 75.5]	99,264		99,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +41.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

四日市 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,030,924	7,195,602	27,835,322	26,140,100	1,695,222	（　0.9445） 1,601,137	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	30,210,132 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	757 ㎡	20.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅を想定。１階はフロア貸し店舗、２階以上は平均専有面積５６㎡のファミリータイプの賃貸住宅。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種の建物の有効率を考慮して設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	70.0	294.00	2,650	779,100	10.0	7,791,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,661	558,096	2.0	1,116,192
							2.0	1,116,192
4～ 5	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,696	569,856	2.0	1,139,712
							2.0	1,139,712
～

～

計		2,100.00	78.0	1,638.00		3,035,004		12,302,808
								4,511,808

⑨年額支払賃料	3,035,004 円　×　12ヶ月　＝　 36,420,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,420,048 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,913,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,506,444 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,302,808 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,511,808 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,411,294 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,030,924 円　　　　（　 46,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１（賃）　　　　-1	1,920 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,758 円/㎡　月額支払賃料（　 1,661 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３（賃）　　　　-8	1,436 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,628
c	１０３（賃）　　　　-59	1,798 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,207

四日市 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,745,000 円	349,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,456,802 円	36,420,048　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,792,000 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,195,602 円　（　　　　　　 9,505 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,140,100 円（　　　　　 34,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,030,924 円
②総費用	7,195,602 円
③純収益　①－②	27,835,322 円
④建物等に帰属する純収益	26,140,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,695,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,601,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,210,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
四日市 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-28

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　吉川　輝樹

印

TEL.

鑑定評価額

81,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市鵜の森１丁目２３８番｢鵜の森１－１２－８｣				②地積　(㎡)	757 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中高層の店舗兼共同住宅、店舗が多い商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	近鉄四日市 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 170 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

近鉄四日市駅南西方

650m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近鉄四日市駅西側の繁華性ある商業地域で、周辺ではマンションも多く、今後はマンションを始め高度利用も期
待される。商業地需要の回復を背景に、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特に近鉄四日市駅周辺の商業地との価格牽連性が強い。需要者の中
心は市内及び全国展開の事業者又は法人である。近鉄四日市駅周辺の商業地需要は市況の回復を受け活性化しつつあり
、今後の土地利用が期待される。取引は規模や事情により異なるので、中心となる価格帯は、見い出し難いのが実状で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には収益物件も多いが、自用目的の取引が主体で、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと分析する。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き
、市場でも実際の取引価格水準を注視して価格形成されることから、規範性を認めた。したがって、比準価格を重視し
、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,500 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.6]

[100.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は概ね横ばい、高齢者人口は
増加。市況は活性化しつつあり、不動産市場
も中心部では商業地需要は回復している。

市中心部の商業地で大きな変動はないが、中
心商業地の需要は堅調で、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -33	四日市市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、南西16m、角地		準工第１種特別工業 (70,200)
b	１０２ -29	四日市市		更地	（　）	不整形	東5m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,300)
c	１０２ -18	四日市市		更地	（　）	長方形	西36m国道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	１０６ -37	四日市市		貸家建付地	（　）	台形	南東18m国道、北東9m、北西5.5m、南西4m、四方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,269	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	99,999	100 [ 90.2]	110,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 85,763	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	89,300	100 [ 86.2]	103,596		104,000
c	(　 ) 119,454	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,448	100 [ 97.8]	117,022		117,000
d	(　 ) 135,160	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	129,496	100 [ 121.4]	106,669		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

四日市 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,008,845	7,195,562	27,813,283	26,140,100	1,673,183	（　0.9445） 1,580,321	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	29,817,377 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	300 ％	300 ％	757 ㎡	20.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２階～５階は平均占有面積５０㎡程度のファミリ－タイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

内階段等による構造のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	70.0	294.00	2,780	817,320	10.0	8,173,200
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,630	547,680	2.0	1,095,360
							2.0	1,095,360
4～ 5	共同住宅	420.00	80.0	336.00	1,670	561,120	2.0	1,122,240
							2.0	1,122,240
～

～

計		2,100.00	78.0	1,638.00		3,034,920		12,608,400
								4,435,200

⑨年額支払賃料	3,034,920 円　×　12ヶ月　＝　 36,419,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,419,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,913,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,505,517 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,608,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,435,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,387,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,008,845 円　　　　（　 46,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１（賃）　　　　-1	1,920 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,725 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１（賃）　　　　-50	1,520 ( 1,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,781
c	１０３（賃）　　　　-61	1,444 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,744

四日市 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,745,000 円	349,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,456,762 円	36,419,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,792,000 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,195,562 円　（　　　　　　 9,505 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,140,100 円（　　　　　 34,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,008,845 円
②総費用	7,195,562 円
③純収益　①－②	27,813,283 円
④建物等に帰属する純収益	26,140,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,673,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,580,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,817,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）