鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -510	四日市市		建付地	（　）	正方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	１０２ -511	四日市市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	１０２ -512	四日市市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	１０２ -507	四日市市		更地	（　）	長方形	北東22m市道、北西8m、角地		近商 (90,200)
e	１０５ -512	四日市市		更地	（　）	長方形	北西6m県道、南西6m、角地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,935	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,533	100 [ 113.6]	101,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 112,282	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	195,184	100 [ 187.5]	104,098		104,000
c	(　 ) 62,821	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	74,944	100 [ 72.6]	103,229		103,000
d	(　 ) 60,146	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,511	100 [ 58.2]	100,534		101,000
e	(　 ) 65,132	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	62,651	100 [ 58.1]	107,833		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

四日市 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって、再調達原価を適切に求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,781,683	1,212,400	4,569,283	4,305,180	264,103	（　0.9458） 249,789	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,713,000 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	366 ％	114 ㎡	7.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を事務所とする建物（各フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

地域における標準的な共用部分を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	80.0	60.00	2,600	156,000	10.0	1,560,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	75.00	85.0	63.75	1,900	121,125	10.0	1,211,250
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	83.8	251.25		519,375		5,193,750
								0

⑨年額支払賃料	519,375 円　×　12ヶ月　＝　 6,232,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,232,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,733,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,193,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,781,683 円　　　　（　 50,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０８（賃）　　　　-54	1,382 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,916 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０７（賃）　　　　-54	1,900 ( 1,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,129
c	１０５（賃）　　　　-50	1,366 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,860

四日市 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,300 円	6,232,500　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 474,400 円	59,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,212,400 円　（　　　　　　 10,635 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,305,180 円（　　　　　 37,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,781,683 円
②総費用	1,212,400 円
③純収益　①－②	4,569,283 円
④建物等に帰属する純収益	4,305,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,713,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
四日市 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-19

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　近藤　正樹

印

TEL.

鑑定評価額

11,700,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市西浦１丁目１７７番１｢西浦１－８－２１｣				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,366)
	1:2	店舗Ｓ1	低層の店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	東6.1m市道	水道、ガス、下水	近鉄四日市 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 114 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．１ｍ市道

交通

施設

近鉄四日市駅北方

380m

法令

規制

商業
(90,366)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗等が建ち並ぶ近鉄四日市駅に近い商業地域であり、地域内に特段の変動要因はなく当面は現状の繁華性
を維持していくものと予測する。地価は暫く上昇基調が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄四日市駅を中心とする比較的繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は市内で事業を営む中小法
人又は個人事業主であり、画地規模に応じて県外資本なども想定される。近鉄四日市駅周辺においては景気回復に伴い
地価は上昇基調で推移しており、商業中心部への接近性に優れた立地は希少性から需要は総じて堅調である。市場での
中心となる価格帯は業態・属性により取引される画地規模にばらつきが見られ一意には定まっていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各種店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格が低位に試
算されたものと判断する。地域の土地取引は自用目的が中心であり、賃貸経営目的での新規土地取引は殆ど見られない
。適切な取引事例の選択及び要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価
格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,500 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 90.1]

[100.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は概ね横ばいで推移。日本経
済は緩やかな回復が続いており、近鉄四日市
駅周辺商業地域を中心に土地需要は回復傾向
にある。

商業中心である近鉄四日市駅に近い立地で希
少性が認められ、飲食店舗などの需要が多く
、地価は引き続き堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -16	四日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、南東6m、北西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	１０２ -29	四日市市		更地	（　）	不整形	東5m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,300)
c	１０２ -504	四日市市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１０２ -513	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,879	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	171,101	100 [ 158.0]	108,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 85,763	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	89,300	100 [ 87.6]	101,941		102,000
c	(　 ) 80,946	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,051	100 [ 80.6]	103,041		103,000
d	(　 ) 76,486	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,398	100 [ 70.0]	111,997		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

四日市 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,784,532	1,212,523	4,572,009	4,305,180	266,829	（　0.9458） 252,367	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,761,642 円　　　　（　 41,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	366 ％	114 ㎡	7.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しを想定し、１階は店舗、２～４階は事務所を想定。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

地域の標準的な共用部分を想定し査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	80.0	60.00	2,600	156,000	10.0	1,560,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	75.00	85.0	63.75	1,964	125,205	10.0	1,252,050
							0.0	0
3～ 4	事務所	75.00	85.0	63.75	1,870	119,213	10.0	1,192,130
							0.0	0
～

～

計		300.00	83.8	251.25		519,631		5,196,310
								0

⑨年額支払賃料	519,631 円　×　12ヶ月　＝　 6,235,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,235,572 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,736,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,196,310 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,784,532 円　　　　（　 50,742 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７（賃）　　　　-54	1,900 ( 1,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４（賃）　　　　-2	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,111
c	１０５（賃）　　　　-5	1,915 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,872

四日市 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,423 円	6,235,572　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 474,400 円	59,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,212,523 円　（　　　　　　 10,636 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,305,180 円（　　　　　 37,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,784,532 円
②総費用	1,212,523 円
③純収益　①－②	4,572,009 円
④建物等に帰属する純収益	4,305,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	266,829 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,761,642 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,800 円／㎡）